Kopen, hoe werkt het?

Het kopen van een woning is naast een emotionele beslissing ook een zakelijke gebeurtenis. U gaat hierbij niet over één nacht ijs. Daarvoor komt er te veel bij kijken. Om te beslissen of kopen een mogelijkheid is voor u, is het belangrijk alle informatie op een rijtje te zetten en de mogelijke voor- en nadelen tegen elkaar af te zetten. Leest u daarom deze informatie door als u overweegt een woning te kopen:

De verschillen tussen huren en kopen
Een woning kopen van Dunavie
Wat kost een koopwoning?
Het proces rondom het kopen van uw droomhuis
Aandachtspunten

De verschillen tussen huren en kopen

Onderhoud

Bij het huren van een woning van Dunavie is het klein onderhoud uw verantwoordelijkheid en draagt Dunavie zorg voor het planmatig onderhoud en grotere reparaties aan uw woning. Hierbij moet u denken aan schilderwerk, het onderhouden en vervangen van de centrale verwarmingsketel en het verhelpen van lekkage. Bij het kopen van een woning komt al het onderhoud aan uw woning en de daarbij horende kosten voor uw rekening.

Verhuizen

Bij het huren van een woning kunt u gemakkelijk en snel uw huur opzeggen als u een andere woning heeft. Bij een eigen woning moet u uw woning verkopen en bent u meer afhankelijk van de marktsituatie.

Financiering

Ook in de financiering zitten verschillen. Bij een huurwoning betaalt u maandelijks de huur. De huur wordt over het algemeen jaarlijks verhoogd met een percentage. U bouwt geen vermogen op en de woning blijft eigendom van uw verhuurder. Daarentegen loopt u weinig tot geen risico. Bij kopen ligt dat anders. U heeft meestal een hypotheek afgesloten en betaalt, afhankelijk van de hypotheekvorm, rente en aflossing/spaarpremie. De woning kan afhankelijk van de hypotheekvorm uiteindelijk helemaal van u worden.

Aanpassen van uw woning

Bij een koopwoning kunt u, binnen de wettelijke regels, uw woning helemaal aanpassen naar uw eigen smaak. Voor een huurwoning ligt dit anders en moet dit altijd in overleg met en/of na toestemming van Dunavie.

Een woning kopen van Dunavie

Naast huurwoningen biedt Dunavie ook koopwoningen aan. Niet al onze nieuwbouwwoningen zijn voor verhuur bestemd. Een gedeelte van deze woningen verkopen wij. Er zijn verschillende redenen om onze woningen te koop aan te bieden. Met name voor starters op de woningmarkt is het lastig een woning te kopen. Om hieraan tegemoet te komen bouwen we speciale starters woningen.
Om aan de vraag naar koopwoningen tegemoet te komen, wijzen wij ook bestaande huurwoningen aan voor verkoop. Deze huurwoningen worden aan de zittende huurder aangeboden. Is deze niet in de koop geïnteresseerd? Dan kan hij de woning blijven huren. Verhuist de huurder? Dan wordt de woning alsnog verkocht. Op deze manier verruimen wij ons aanbod en spelen wij in op de brede vraag naar huur- en koopwoningen.

Lees hier meer over kopen met Koopgarant.

Wat kost een koopwoning?

De aankoopprijs van een woning verschilt per woning en is onder andere afhankelijk van de omgeving, de grootte, de vraag en bij een bestaande woning de staat van het onderhoud. De aankoopprijs is mede bepalend voor de hoogte van uw woonlasten.

Hypotheek en hypotheekvormen

Indien u een woning koopt, kunt u dat in de meeste gevallen niet zelf financieren. U kunt hiervoor geld lenen bij een bank/hypotheekverstrekker. In ruil daarvoor krijgt de bank/hypotheekverstrekker een zekerheidsrecht op het huis dat u koopt: een hypotheekrecht. Een hypotheek is een hypothecaire lening waarvoor uw woning als onderpand dient. Als tegenprestatie betaalt u maandelijks rente. Het rentepercentage is afhankelijk van de markt, hoeveel u leent, voor hoe lang u leent en welke hypotheekvorm u afsluit. De hoogte van het totale hypotheekbedrag bepaalt in belangrijke mate hoe hoog uw woonlasten per maand zijn. Er zijn verschillende hypotheekvormen waarvoor u kunt kiezen. U kunt ook een combinatie nemen. Voor meer informatie verwijzen wij u naar uw bank of financieel adviseur.

Bijkomende eenmalige kosten die u kunt verwachten bij de aankoop van een woning. Naast de kosten voor de hypotheek en eventuele verzekeringen betaalt u ook eenmalige kosten voor de aankoop van uw woning. Deze kosten liggen bij bestaande bouw gemiddeld rond de 10% (kosten koper) van de koopsom en bij nieuwbouw rond de 4% (vrij op naam). Hieronder een korte toelichting op de kosten.

Overdrachtsbelasting

U betaalt 2% van de aankoopsom aan belasting. Deze belasting is niet van toepassing bij een nieuwbouwwoning.

Afsluitprovisie

U betaalt gemiddeld tussen de 0.75% en 1.5% van de hypotheeksom aan de hypotheekverstrekker als provisie voor het afsluiten van de hypotheek.

Kadastrale kosten

De kosten die u betaalt aan het Kadaster voor het inschrijven van de transportakte en de hypotheekakte.

Notariskosten

U betaalt kosten voor het opmaken van de hypotheekakte door de notaris. Iedere notaris hanteert eigen tarieven. Het is aan te raden bij meerdere notarissen de tarieven op te vragen.

Taxatiekosten

Om een hypotheek af te sluiten heeft u een taxatierapport nodig (bij bestaande bouw). Iedere makelaar/taxateur hanteert hiervoor een eigen tarief. Hierbij is het aan te raden om bij meerdere makelaars/taxateurs de tarieven op te vragen.

Makelaarscourtage

Indien u een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning, dan betaalt u daarvoor een vergoeding. De hoogte hiervan is per makelaar verschillend.

Bouwrente

Zolang uw nieuwbouwwoning nog niet is opgeleverd, brengt de aannemer of de hypotheekverstrekker bouwrente in rekening brengen. Deze bouwrente kan soms worden meegefinancierd.

Opleveringskeuring

U kunt door een externe partij (bijvoorbeeld Eigen Huis, een opleveringskeuring laten uitvoeren. Hiervoor worden kosten in rekening gebracht.

Bijkomende vaste kosten die u kunt verwachten als u overstapt van een huurhuis naar een koopwoning:

Onroerendzaakbelasting (OZB)

De aanslag voor OZB wordt opgelegd door de gemeente en verschilt per gemeente.

Rioolrecht (afvoer en aansluitrecht)

De aanslag voor rioolrecht wordt opgelegd door de gemeente en verschilt per gemeente.

Waterschapheffing

Naast het bewonersdeel betaalt u ook het eigenaardeel.

Opstalverzekering

Met een opstalverzekering (ook wel: woonhuisverzekering) is uw woning verzekerd tegen schade als gevolg van bijvoorbeeld brand, storm en inbraak. Een opstalverzekering is verplicht voor iedereen die een koopwoning met een hypotheek heeft.

Onderhoud

Bij een koopwoning bent u zelf verantwoordelijk voor het onderhoud aan uw woning en het uitvoeren van reparaties. Het is dan ook aan te raden hier geld voor te reserveren.

Servicekosten / Kosten VvE

Indien u een appartement koopt bent u samen met de andere eigenaren van het gebouw verantwoordelijk voor onderhoud van onder andere de gemeenschappelijk ruimtes. Hiervoor wordt maandelijks een bedrag aan u doorberekend.

Erfpacht

Indien uw woning op erfpacht is gebouwd, is de grond niet uw eigendom en betaalt u een vergoeding (canon) om de grond te mogen gebruiken. Het kan zijn dat de erfpacht is afgekocht (voor een bepaalde periode of eeuwigdurend) dan betaalt u geen erfpachtcanon.

Belastingvoordeel

Bij het aankopen van een woning wordt vaak gezegd dat u de rente terugkrijgt van de belasting. Dit in niet helemaal juist. U mag de rente die u betaalt aftrekken van uw inkomen. Over dat gedeelte betaalt u dus geen belasting. Op de website van de Belastingdienst vindt u hier meer informatie over.

Het proces rondom het kopen van uw droomhuis

Het kopen van een woning bestaat uit verschillende stappen. Allereerst bepaalt u wat uw financiële mogelijkheden zijn. Op verschillende websites kunt u uitrekenen hoeveel u kunt lenen en de daarbij behorende maandlasten. U kunt hierover ook contact opnemen met uw financieel adviseur. Zodra u weet hoeveel u kunt besteden voor het aankopen van een woning kunt u op zoek naar uw droomhuis. Er zijn verschillende websites waarop woningen te koop worden aangeboden. Houdt u ook zeker ons aanbod in de gaten. Als u een woning heeft gevonden die aan uw wensen voldoet, neemt u contact op met de verkopende partij, meestal vertegenwoordigd door een makelaar.

Het bezichtigen van uw droomhuis

U kunt met de makelaar een afspraak maken om de woning te bezichtigen. U kunt ook zelf een makelaar inschakelen om u te ondersteunen bij het zoeken van een woning en de verdere procedure zoals bezichtigingen. Na de bezichtiging kunt u de woning nog bouwkundig laten keuren om zeker te weten dat er geen gebreken aan de woning zijn die u zelf niet heeft gezien.
Het spel van onderhandelen kan beginnen. Als u nog steeds geïnteresseerd bent in de woning is nu het moment aangebroken om een bod uit te brengen. De onderhandeling wordt dan gestart. U kunt dit ook overlaten aan uw aankoopmakelaar als u die heeft ingeschakeld.

Het tekenen van de koopakte

Als u er samen met de verkopende partij uit bent gekomen, stelt de verkopende makelaar een voorlopige koopakte op die u en de verkoper tekenen. U heeft een wettelijke bedenktijd van drie dagen bij bestaande bouw en zeven dagen bij nieuwbouw om van de koop af te zien. Na verstrijken dan die termijn kunt u de koop alleen nog ongedaan maken door aanspraak te maken op ontbindende voorwaarden die in koopakte zijn opgenomen. De meeste bekende ontbindende voorwaarde is de voorwaarde over de financiering. Als u de financiering niet rond krijgt, kunt u binnen een bepaalde termijn nog van de koop afzien. U moet dit wel kunnen aantonen.

Financiering regelen

Nu is het moment om uw financiering te gaan regelen. U kunt bij verschillende hypotheekverstrekkers een offerte opvragen. Laat u goed informeren. U zult financiële gegevens moeten overdragen aan de hypotheekverstrekker, daarnaast controleren zij uw leen/betaalgedrag bij het BKR (Bureau Krediet Registratie) te Tiel. Verder is de executiewaarde (geschatte waarde bij gedwongen verkoop) van de woning van invloed op de hoogte van het maximale hypotheekbedrag en het rentepercentage. Bij bestaande bouw vraagt de hypotheekverstrekker om een taxatierapport om deze waarde vast te stellen. Bij hypotheekvormen die gekoppeld zijn aan een verzekering kan een medische keuring verplicht zijn.

Overdracht

Als dit allemaal geregeld is dan kan er worden over gegaan tot de daadwerkelijke overdracht. Deze overdracht (passeren van de akte van levering) vindt plaats bij de notaris. U kunt zelf een notaris benaderen waar u de akte wilt laten passeren. Geeft u de gegevens van de notaris wel tijdig door aan de hypotheekverstrekker en de verkopende partij. Op de dag van de overdracht, voordat u naar de notaris gaat, vindt de oplevering van de woning plaats. Daarbij is ook de verkopende makelaar aanwezig. De verkoper levert de sleutels dan in bij de makelaar en u treft elkaar daarna bij de notaris. Naast het passeren van de akte vindt daar dan ook meestal de daadwerkelijk sleuteloverdracht plaats. Indien u een hypotheek heeft afgesloten dan wordt deze akte ook door de notaris opgesteld.

U bent nu in het bezit van uw eigen woning! Gefeliciteerd. Indien u een huurwoning (bijvoorbeeld van Dunavie) huurt, moet u de huur nog opzeggen. Houdt u rekening met de opzegtermijn maar ook met de periode die u nog nodig heeft om de nieuwe woning naar u zin op te knappen en in te richten.

Aandachtspunten

Hierboven is het algemene koopproces beschreven. Een aantal stappen kan afwijken bij sommige woningsoorten. Hieronder de aandachtspunten per woningsoort:

Het kopen van een nieuwbouwwoning

Bij nieuwbouw kunt u de woning nog niet bezichtigen op het moment van aankoop. De woning moet vaak nog gebouwd worden. U neemt uw beslissing aan de hand van de bouwtekening. Daarnaast liggen de prijzen vast en valt er bij nieuwbouw niet te onderhandelen. De toewijzing gaat dan ook vaak door middel van loting bij de notaris. Bij nieuwbouw is de overeenkomst verdeeld in een deel voor de grond en een deel voor de bouw. De grondkosten betaalt u bij passeren van de akte. De kosten voor de bouw worden in termijnen betaald. Steeds als een deel van uw woning klaar is, betaalt u een deel. Bij een nieuwbouwhuis betaalt u geen overdrachtsbelasting maar wel bouwrente, BTW en eventueel meerwerkkosten. De verkopende partij kan u uitgebreid informeren over deze kosten.

Het kopen van een appartement

Bij het kopen van een appartement koopt u een appartementrecht en heeft u het exclusieve gebruiksrecht van uw appartement. Daarnaast bent u mede-eigenaar en dus mede verantwoordelijk voor het hele gebouw; de gemeenschappelijke ruimten en bijvoorbeeld het dak. U bent als eigenaar samen met de andere eigenaren verplicht het gebouw te onderhouden. Om te zorgen dat alle eigenaren aan deze verplichting voldoen, wordt er een Vereniging van Eigenaren opgericht, waar iedere eigenaar verplicht lid van is. De VvE beheert de gemeenschappelijke ruimten, behartigt de belangen en zorgt dat er reparaties worden uitgevoerd in/aan de gemeenschappelijke ruimtes. Iedere eigenaar betaalt maandelijks een vast bedrag (servicekosten) aan de VvE. Van deze kosten worden reparaties betaald maar wordt er ook gereserveerd voor groot onderhoud bijvoorbeeld aan het dak of schilderwerk.